Enero y febrero son meses de junta ordinaria, y la limpieza es una de las tres partidas fijas del presupuesto de una comunidad, junto con el ascensor y el seguro. Casi siempre se aprueba igual que el año pasado con una subida y sin mirar nada más. Estos siete puntos se revisan en veinte minutos y evitan la mitad de las discusiones del año siguiente.

1. ¿Existe un anexo de tareas?

Es lo primero y lo que más falta. Un contrato que dice "limpieza general de zonas comunes por X € al mes" no protege a nadie. El anexo debe listar, zona por zona, qué se hace en cada visita, qué cada semana y qué cada mes.

Por ejemplo: escalera y portal en cada visita; cristales de la puerta de calle y buzones semanales; barandillas y patio de luces cada quince días; cristales exteriores accesibles y luminarias una vez al mes. Con eso, cuando algo falla, se sabe exactamente qué falta y se puede reclamar.

2. ¿Cómo se revisa el precio?

Muchos contratos dicen "se actualizará anualmente" sin decir cómo, y en enero llega una subida del 8 %. Lo correcto es vincularla a la subida salarial del convenio de limpieza de edificios y locales de la provincia de Valencia, que es pública y suele moverse entre el 2 y el 4 %.

Si la comunidad va a renegociar algo este año, que sea esto. Es una línea en el contrato y ahorra la discusión de cada enero.

3. ¿Qué pasa cuando la limpiadora está de baja o de vacaciones?

La respuesta correcta tiene dos partes: la sustituye alguien de plantilla, y no cuesta nada. Pero falta la tercera, que es la que importa: en cuánto tiempo. "Se sustituirá al personal" no dice nada. Lo razonable es 24-48 horas y escrito.

Agosto es el mes en que se ve si esa cláusula existía o no.

4. ¿El garaje está dentro o fuera?

Aquí es donde se cuece la mitad de las juntas. El garaje suele ir como partida aparte, y debería: barrido mensual y fregado con máquina cada tres a seis meses. En fincas de la Ribera que dan a calle de paso de camiones o de tractores, el barrido mensual se queda corto en la rampa y en la primera planta.

Con fregadora se hacen unos 600 m² por hora en garaje despejado, así que un sótano de dos plantas se resuelve en una jornada. Si lleváis dos años sin fregarlo, las manchas de aceite ya no salen del todo: eso también conviene decirlo en la junta antes de aprobar un presupuesto que promete lo contrario.

5. ¿Hay parte de trabajo?

Sin parte no hay forma de saber qué se hizo y cuándo, y las quejas se convierten en palabra contra palabra. Un parte por visita o del supervisor cada quincena, recibido por correo por el administrador, cierra ese debate para siempre.

6. ¿Está la póliza vigente?

Responsabilidad civil, con importe. Para una comunidad, 300.000 € es el mínimo razonable. Y hay que comprobar que está pagada, no solo que existe. Si alguien resbala en una escalera recién fregada sin señalizar, la póliza es lo único que separa a la comunidad de un problema serio.

Contratar a un autónomo sin seguro para limpiar el portal sale barato hasta el día que deja de salir barato.

7. ¿Cuánto debería costar?

Para situarse antes de comparar presupuestos: la hora de limpieza está entre 16 y 21 € más IVA con personal dado de alta. Una finca pequeña de hasta doce viviendas sin ascensor, con una visita semanal, sale entre 90 y 150 € al mes. Una mediana de doce a cuarenta viviendas con ascensor y dos o tres visitas, entre 200 y 400 €. El garaje, aparte.

Si alguien ofrece 12 € la hora, está pagando mal a alguien o no lo ha dado de alta, y en una comunidad eso acaba siendo problema del propietario.

Los números completos, con ejemplos por número de vecinos, están en la guía de precio de limpieza de comunidades.

Si la junta decide cambiar de empresa

No hace falta despedir a nadie ni indemnizar. El convenio estatal obliga a la nueva empresa a subrogar al personal que lleve más de cuatro meses en la finca, con su antigüedad, jornada y salario. La comunidad solo comunica el cambio por escrito con el preaviso del contrato, que normalmente es de 30 días.

Está explicado con todos los papeles que se intercambian entre empresas en la guía de subrogación del personal de limpieza.

Y si eres administrador y llevas varias fincas de la comarca, la fórmula que menos llamadas genera es la de un interlocutor único con un parte por finca y una factura por comunidad, para que cada junta vea lo suyo. Lo contamos en la página de administradores de fincas.